단독주택 공시가격 ‘수술’…시장 영향은_포커 핸드의 순서_krvip

세금 인상폭 적어 가격·거래 영향 적을 듯…세입자에 부담 전가 우려도 토지거래허가구역 대폭 해제로 땅 거래 늘어도 가격상승폭 제한적 정부가 30일 실거래가 반영 비율 제고와 지역간 균형 회복에 초점을 맞춰 산정한 2012년도 표준단독주택 공시가격이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 커지고 있다. 일부 '부자동네'의 반발이 거세지만 이번 조치로 인한 세금 인상액이 크지 않아 전반적인 단독주택 가격이나 거래시장에 큰 영향을 미치기는 어려울 것으로 전문가들은 평가한다. 다만 단독주택 소유주들이 늘어난 세금만큼 임대료를 올려 세입자 부담이 커질 것이라는 우려도 나온다. 또 이날 함께 발표된 토지거래허가구역 무더기 해제 조치와 관련해서는 규제가 줄어든 만큼 거래가 늘기는 하겠지만 전반적인 부동산 시장의 침체를 고려하면 땅값 폭등 사태가 재연되지는 않을 것이 유력하다. ◇단독주택 세부담 증가폭 적어…세입자 전가 우려도 = 2012년 표준단독주택 공시가격은 지역간 가격균형성을 높인다는 차원에서 시도마다 상승폭이 천차만별이다. 실거래가 반영률이 가장 높은 광주는 올해 단 0.41% 상승한 반면 실거래가 반영률이 50% 미만인 울산(8.00%), 서울(6.55%), 인천(6.13%)의 오름폭은 전국 평균인 5.38%를 훌쩍 웃돌았다. 표준단독주택 공시가격은 재산세 등 각종 세금의 부과 기준으로 활용된다는 점에서 공시가격 상승폭이 크고 고가 단독주택이 많은 서울 용산구와 강남구 등의 반발에 부딪힌 것은 당연했다. 하지만 부동산 전문가들은 이번 조치가 해당 지역 주민들이 이야기하는 '세금 폭탄'으로까지 작용하지는 않을 것이라고 입을 모은다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "공시가격이 올라간다고 해서 큰 차이는 없다. 6억원 이하의 단독주택에서는 세액 차이가 별로 없어 실질적인 영향이 크지 않을 것으로 본다"라고 말했다. 국토부에 따르면 전국 표준단독주택의 94.4%가 3억원 이하로 이들 주택의 올해 재산세 인상액은 대부분 1만원 이하에 그칠 것으로 추정된다. 허 연구위원은 "우리나라든 외국이든 주택 보유세 상승이 가격을 하향 안정시키는 역할을 해왔다"면서도 "기본적으로 단독주택 거래가 별로 없고 전체 가격에 비해 여전히 실효세율이 낮아 별다른 영향이 없을 것"이라고 내다봤다. 닥터아파트 이영호 소장도 "이번 조치로 단독주택 가격이 크게 변동하거나 세금 부담 때문에 단독주택 보유자가 집을 바꿀 생각을 하지는 않을 것으로 본다"며 시장 움직임이 크지 않을 것으로 예상했다. 다만 세부담이 커지면 단독주택을 전월세로 내놓은 집주인들이 세입자에게 세금 인상분을 전가시킬 가능성이 있다는 우려가 나온다. 국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 "대체로 세입자에게 부담이 전가될 것으로 보인다. 당장은 아니더라도 중장기적으로 집주인이 우월한 지위를 이용해 전세 보증금 등 임대료를 올리는 방식으로 세 부담을 떠넘기지 않겠느냐"고 내다봤다. ◇토지 거래 늘어나도 지가 급등 없을 듯…지역별 변수는 있어 = 전체 토지거래허가구역 53%의 무더기 해제로 당장 거래에는 어느정도 숨통이 틔일 것이라는 전망이 우세하다. 부동산써브 함영진 실장은 "예전에는 해당 지역에서 땅을 사려면 허가를 받아야 했는데 이런 부분이 완화됐으니 거래에 긍정적인 영향을 줄 수 있다"고 했고, 허 연구위원도 "거래가 용이해져 시장에 어느정도 영향은 줄 것"이라고 내다봤다. 토지 거래에 관한 세금 부과도 최근 완화되는 추세여서 개발 호재가 가능한 지역을 중심으로 비교적 활발히 매매가 이뤄질 수 있다는 관측이다. 하지만 이번 토지거래허가구역 해제가 2000년대 초반처럼 땅값이 폭등하는 사태로 이어질 가능성은 매우 작다는 것이 중론이다. 박 팀장은 "침체는 가장 빨리 오고 회복은 가장 늦은 게 토지"라며 "지금 시세차익을 노리고 투기하려는 사람들이 없기 때문에 이번 조치가 시장에 미치는 영향은 제한적"이라고 진단했다. 그래도 지역에 따라 일부 해제구역은 물가상승률 이상으로 땅값이 오를 것으로 점쳐진다. 전체적인 부동산 경기침체가 풀리지 않은 데다 투기 가능성이 있는 구역을 해제 대상에서 제외하기는 했지만 최근 주택공급이 부족한 곳이나 역세권 개발이 기대되는 곳 등 잠재적인 개발 가능성이 있는 지역은 투자자들이 얼마든지 몰릴 수 있다. 경기도 용인시, 서울 관악구와 중랑구 등의 재개발·재건축 대상 지역도 이번에 토지거래허가구역에서 풀려 주목된다. 함 실장은 "이들 지역은 과거 재개발 사업 등에 대한 기대로 가격이 급등했을 때 토지거래허가구역으로 묶여 제한을 받았는데 앞으로는 재개발 지분 거래에 숨통이 트일 수 있다"고 예상했다. 또 일각에서는 토지거래허가구역 대거 해제가 올해 총선, 대선과 맞물리면 투기세력 유입으로 인한 부작용이 벌어질 수도 있다는 우려도 내놓는다. 박 팀장은 "선거 개발공약이 토지시장에 직접적으로 영향을 미치기 때문에 시장 모니터링을 게을리해서는 안 된다"며 "특히 올해는 총선과 대선이 다 치러져 걱정이 된다"고 염려했다. 다만 토지 거래가 활발해지더라도 토지는 환금성이 가장 떨어지는 부동산 상품이고 임대사업도 거의 불가능하다는 점에서 규제 완화만 믿고 함부로 투자해서는 안된다고 전문가들은 조언한다. 함 실장은 "여유자금이 있으면 장기 보유한다는 생각으로 시세차익보다는 본인이 직접 개발할 목적을 갖고 매입하는 것이 좋다"며 "주거 수요나 상업 수요가 있는 지역을 잘 찾아보고 토지 이용규제가 없는지도 잘 살펴야 한다"고 말했다.