[부동산 특별기획] 부동산, 이제 생각을 바꿉시다 - ⑤ '강남 공급 확대론', 해답 아니다
“강남 집값이 오르는 것은 공급에 비해 대기하는 실수요가 많기 때문이고 시장 원리대로 공급을 확대하는 것이 유일한 해결책이다.” 정부의 부동산 정책에 대한 반론 중에서 가장 널리 유포되어 있는 논리다. 수요-공급에 따라 가격이 결정된다는 상식에 비추어 보면 솔깃할 법도 하다. 이러한 기본적인 경제 원리를 무시하고 부동산 투기를 억제하려 하는 정부가 답답해 보일 수도 있겠다.
그러나 이 주장은 정답이 아니다. 정답이 아닐 뿐만 아니라 시장에 잘못된 메시지를 전달하고 있다. 이른바 ‘강남 공급확대론’은 ‘강남 지역은 실수요에 비해 공급이 부족해 앞으로도 가격은 계속 오를 수밖에 없다’는 잘못된 기대심리를 시장에 유포시킨다. 또, 정부의 부동산 정책은 시장 원리에 맞지 않기 때문에 시장에서 실패할 것이고, 언젠가는 재건축 규제 완화 등 강남공급 확대가 불가피할 것이라는 잘못된 전망도 확산시킨다.
결국 ‘강남공급확대론’은 강남 불패에 대한 ‘미신’을 유지시키는 버팀목 역할을 하면서, 부동산 투기를 부추기고 시장 참여자들에게 잘못된 선택을 하게 만든다는 점에서 폐해가 크다.
5년 후 강남 주택시장 수급구조 큰 변화
 과연 강남은 실수요에 비해 주택공급이 부족한 것일까? 결론부터 말하면 사실이 아니다. 서울시가 조사한 바에 따르면 강남3구는 주택보급률 100%로 서울 전체의 주택보급률 89%보다 높은 수준이다.
앞으로의 전망 역시 공급부족과는 거리가 멀다. 주택에 대한 투자는 보통 5년 이후를 내다보고 결정하게 되므로 5년 이후의 수급전망이 중요하다. 향후 5년 후인 2010년 이후가 되면 강남 주택시장의 수급 구조에 근본적인 변화가 일어나게 된다.
우선 과거와 비교할 때 공급충격(Supply Shock)이라고 표현할 정도로 충분한 물량의 주택이 공급될 예정이다. 향후 5년간 강남3구와 그 인접 지역인 송파(4.6만호), 판교(2.9만호) 등에 약 10만호의 주택이 공급된다. 이는 현재 강남3구의 아파트 총량인 24만호의 42%에 이르는 물량이다. 강남권 주택시장이 대세하락기(91.5∼95.1까지 15.5% 하락)였던 90년대 초반 5년간 강남3구에서 순증(純增)된 아파트 물량 3만4천호(90년 18.5만→95년 21.9만호)와 비교해도 약 세 배가 많은 물량이다.
이런 반론도 있다. ‘앞으로 공급될 물량은 중소형 주택 중심이어서 중대형 주택 수요가 많은 강남 집값에 별 영향을 미치지 못할 것이다’라는 주장이다. 그러나 이 주장도 설득력이 없다. 송파, 판교에서 공급되는 중대형 주택이 3만호에 달한다. 이물량은 앞서 말했듯이 강남 주택가격의 대세 하락기였던 90년대 초반 5년간 강남3구 전체 아파트 재고 증가분에 맞먹는 충분한 물량이다. 이미 8.31 정책 수립 당시, 공공택지 내 중대형주택 공급비율을 현재의 40%에서 50%로 상향조정했다.
오히려 앞으로는 중대형 공급이 늘어나는 반면, 수요는 점차 줄어들 소지가 있다. 그동안 집값상승 기대로 중대형에는 가수요가 많았으나, 고가주택에 대한 세제가 강화되고 부부 가구, 1인 가구 비중[부부 가구 12.3%(‘00)→18.9%(’20), 1인 가구 15.5%→21.5% / 통계청 전국통계]이 높아지는 쪽으로 인구구조가 변해갈 것이기 때문에 중대형에 대한 수요 감소가 예측되는 상황이다.
시세차익 기대하는 투기수요 몰리는 게 문제
수요-공급 여건이 이러함에도 불구하고 왜 여전히 강남 집값이 여타 지역보다 많이 오르는 것일까. 문제의 핵심은 강남지역에 실수요 외에 막연한 시세차익을 기대하는 투자 내지 투기수요가 집중되었기 때문이다. 과거 집값상승기에는 집값과 전세값이 동반 상승했으나 최근 3년간(‘03~’05) 강남의 아파트 매매가격은 크게 오른 반면 전세가격은 별로 오르지 않았다는 점이 이를 뒷받침한다.
강남의 주요 아파트 매매가격은 시세차익에 대한 기대로, 실제 사용가치를 잘 반영하는 전세가격에 비해 3배 이상 높게 형성되어 있는 경우도 적지 않다. 교육, 문화 등 강남의 주거여건이 월등해 실수요자들이 몰리는 것이라면 전세가격도 함께 올라야 맞다. 그러나 전세가격이 거의 오르지 않고 안정돼 있다는 것은 공급이 부족하지 않다는 뜻이다. 강남 수요의 배경에는 시세차익을 노린 투기 또는 투자 수요가 적지 않게 자리 잡고 있다는 얘기다.
투기수요든 실수요든 가격이 오르니 공급을 확대해서 안정시켜야 한다는 주장도 있다. 공급을 무한정 확대하면 당장 가격은 안정시킬 수 있다. 그러나 투기수요로 유발된 가수요가 사라질 경우 초과공급 문제는 어떻게 해결할 것인가? 주택은 일반 상품처럼 공급이 넘치면 재고처리하거나 공급을 줄여서 수요-공급의 균형을 맞출 수 있는 상품이 아니다.
또 쾌적한 도시환경을 유지하기 위해 필수적인 여건들은 감안하지 않은 채 주택공급만 늘리는 것은 도시 계획적 측면에서도 바람직하지 않다. 강남공급 확대를 위해 우선 생각해 볼 수 있는 것은 신규택지 개발인데 잘 아는 바와 같이 강남권에는 더 이상 신규택지가 없는 상황이다. 결국 재건축을 통한 공급밖에는 현실적인 대안이 없다. 그러나 재건축을 통한 주택순증효과는 5~10%에 그치는 반면, 재건축 과정에서 발생하는 막대한 시세차익으로 인해 투기수요가 유발돼, 거꾸로 시장불안 요인으로 작용한다.
강남 재건축 용적률 풀면 도시기능 마비
그렇다면 용적률을 대폭 완화해 공급을 늘릴 수 있지 않느냐고 반문한다. 정부의 유일한 목표가 집값안정이라면 옳은 주장이다. 왜냐하면 정부가 용적률, 층고 등에 대한 도시계획적 규제를 완전히 풀어 버리면, 시세차익 기대로 너도 나도 초고층 재건축에 나설 것이고, 각 개인들의 무분별한 사익추구 행위는 결국 강남을 도시계획적 측면에서 완전히 엉망이 된 과밀도시로 만들어 강남 집값을 폭락시키게 될 것이기 때문이다.
집이야 초고층으로 지으면 된다고 치더라도 학교, 도로, 공원 등 도시기반 시설은 어디다 지을 것인가. 지금도 강남에는 이런 시설을 추가로 지을 수 없는 상황이다. 빵이야 과잉생산 되면 폐기처분 해버리면 되지만 한번 망가진 도시기능을 다시 회복하기는 사실상 불가능하다.
서울에서 비교적 살기 좋은 환경을 갖추고 있는 강남지역을 집값을 잡기 위해 망가뜨려서는 안 된다. 오히려 강남 이외의 지역을 강남과 비슷한 수준의 환경으로 개선 발전시켜 강남에 집중된 수요를 분산시켜 나간다는 것이 정부의 일관된 주택정책이다.
결국 강남공급 확대론은 현실적으로 불가능하다. 그럼에도 불구하고 계속 이런 주장을 되풀하는 것은 강남에 대한 투기수요만 부추길 뿐이다.
비강남을 강남 수준으로 개발해 수요 분산
현실적으로 추진이 불가능한 강남공급확대론보다는 수요분산 정책이 타당하다. 강남으로 집중되는 주택수요를 분산 또는 억제시켜야 한다는 것이다. 이를 위해서는 비강남 지역의 교육, 교통, 문화 등 생활여건을 강남 수준으로 발전시키는 것이 중요하다. 이에 따라 정부는 수도권과 지방간 균형발전을 위해 행정중심복합도시 건설 및 공공기관 이전 등 국가균형발전 시책을 강력하고 일관되게 추진하고 있다.
또한 강남·북 및 수도권 내부의 균형발전을 위해 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 제정하여 기존 도심의 광역적 재정비를 촉진하고 있다. 광역정비지구로 지정된 지역에서는 용적률, 층수제한 등의 건축규제가 완화되고, 공영형 혁신학교 등을 유치하여 교육환경도 대폭 개선된다. 금년 9월까지 강북에 2~3개의 시범지구를 지정하여 하반기부터 사업이 본격 추진될 예정이다. 2012년까지는 교육, 도로, 공원 등 주거기반시설이 잘 갖춰진 양질의 주택이 약 26만4천 호가 공급될 예정이어서 강남으로의 집중 현상은 크게 완화될 것이다.
문제는 그 효과를 체감하려면 시간이 오래 걸린다는 점이다. 정부의 수요 분산 정책은 향후 5년 이후 시장 여건을 만들어가는 것이므로 당장은 체감도가 낮을 수도 있다. 그러나 보통 집을 사거나 팔 때는 앞으로 5년 정도 이후의 상황을 보고 판단하기 때문에 지금 강남에 집을 사려고면 적어도 몇 년 후의 상황을 고려해야 할 것이다.
더불어 특정지역으로 집중되는 수요관리도 병행하게 된다. 정부는 앞으로 다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수 등을 통해 불로소득의 상당부분을 환수함으로써 투기수요를 억제할 것이다. 이러한 정책을 본격적으로 시행하면 집값상승에 대한 막연한 기대가 사라지게 돼 국지적 시장불안을 보였던 강남 등의 주택시장이 안정화될 것이다.
‘심리전’ 아니라 현실을 냉정하게 받아 들이자는 것
일부에서는 최근 정부의 부동산 메시지에 대해, 실질적인 정책을 내놓지 않고 ‘버블 심리전’만 펴고 있다고 비난하기도 한다. 그러나 심리전이나 구두개입이 아니다. 단기적으로는 올 하반기와 내년부터는 투기이익을 대폭 억제하는 부동산 세제가 ‘현실’이 된다. 중장기적으로 3~5년 내에 강남을 대체하는 공급확대 계획이 ‘현실’이 된다.
이런 현실을 애써 모른 척하거나 그 의미를 깎아 내리는 잘못된 주장이야말로 심리전이고 구두개입이다. 그런 식의 잘못된 메시지가 당장 부동산 가격의 단기적 등락에는 영향을 미칠지 모르겠지만 오래 갈 수는 없다. 기대 섞인 주관적 해석보다는 객관적 현실을 냉정하게 받아들이는 것이 부동산 시장 안정에도, 시장 참여자의 이해관계에도 도움이 된다는 점을 잊지 않았으면 한다. |
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■ 특별기획 - "부동산, 이제 생각을 바꿉시다"
[5] '강남공급 확대론', 해답 아니다 [4] 다시 집값을 생각한다 [3] 강남 아파트 값이 거품인 이유 [2] 부동산 시장 전망-계속 오르기는 어렵다 [1-1] 잘못된 통계가 투기 부추긴다 [1] 통계로 본 부동산에 대한 오해와 진실 |